독일에서 월세 밀리면 바로 쫓겨날까? 독일 임대차 계약 해지 기준과 집 지키는 방법

독일에서 갑작스러운 실직이나 소득 감소 등으로 경제적 어려움을 겪다 보면 월세를 제때 내지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 월세 체납은 임대차계약 해지와 퇴거로 이어질 수 있는 중요한 문제지만, 한 번 밀렸다고 해서 곧바로 집을 잃는 것은 아닙니다. 독일 임대차법에는 일정한 요건을 충족하면 임차인이 계약 해지와 퇴거 위험에 대응할 수 있도록 보호하는 장치가 마련돼 있습니다. 독일 임대차법 전문 변호사 안드레아스 비에르나트(Andreas Biernath)가 월세 체납으로 계약 해지나 퇴거 위기에 놓였을 때 알아두어야 할 권리와 대응 방법을 설명했습니다.

월세 얼마나 밀리면 집주인이 계약을 해지할 수 있을까?

독일 민법(BGB) 제543조에 따르면 독일에서는 월세가 일정 수준 이상 밀리면 집주인이 별도의 해지기간 없이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있습니다. 연속된 두 번의 납부기한에 월세를 제대로 내지 않았거나, 체납액이 여러 달에 걸쳐 누적돼 월세 2개월분 이상이 된 경우가 이에 해당합니다. 이와 별도로 반복적인 연체처럼 세입자가 계약상 의무를 중대하게 위반하면 일반해지(ordentliche Kündigung 도 가능할 수 있습니다. 즉시해지는 곧바로 효력이 발생하지만 일반해지는 정해진 해지기간이 지난 뒤 계약이 종료됩니다. 

월세 체납으로 계약이 해지돼도 집 지키는 방법

월세 체납으로 즉시해지를 당했더라도 세입자를 보호하는 유예기간 제도가 있습니다. 독일 법률 상담 플랫폼 anwalt.de의 전문가 칼럼에 따르면, 집주인이 퇴거소송을 제기한 뒤 법원이 사건을 접수한 시점부터 2개월 안에 밀린 월세와 사용보상금(Nutzungsentschädigung)을 모두 지급하면 즉시해지가 소급해 무효가 될 수 있습니다. 본인이 직접 갚기 어려운 경우에는 잡센터(Jobcenter)나 사회복지청(Sozialamt)이 전액 지급을 확약하는 방식도 가능합니다. 다만 이 제도는 2년 안에 한 번만 이용할 수 있습니다.

돈을 모두 갚아도 집을 잃을 수 있는 이유

문제는 집주인이 즉시해지와 일반해지를 동시에 통보한 경우입니다. 독일 연방대법원(BGH)은 2021년 10월 13일 판결(VIII ZR 91/20)과 2022년 10월 5일 판결(VIII ZR 307/21)을 통해 두 가지 해지를 별도로 판단해야 한다고 명확히 했습니다. 세입자가 유예기간 안에 밀린 월세를 모두 갚으면 즉시해지는 무효가 될 수 있지만, 같은 체납을 이유로 한 일반해지는 그대로 유효할 수 있습니다. 따라서 체납액을 전액 납부했더라도 일반해지의 해지기간이 지나면 결국 퇴거해야 할 수 있습니다. 이 경우에는 퇴거 시점이나 특별한 어려움을 이유로 한 임대차 연장 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다.

월세 체납으로 해지 통보를 받았다면 어떻게 대응해야 하나요?

• 이미 월세가 밀렸거나 해지 통보를 받았다면 우선 실제 체납액을 정확히 확인해야 합니다. 임대료 인상이나 주택 리모델링, 정당한 임대료 감액 등으로 집주인과 세입자가 계산한 월세가 서로 다른 경우도 있기 때문입니다.
• 퇴거소송 서류를 받은 경우에는 일반적으로 소장이 송달된 시점부터 2개월의 유예기간이 시작되므로 대응을 서둘러야 합니다.
• 체납액을 직접 마련하기 어렵다면 잡센터나 사회복지청에 연락해 지원 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
• 법적으로 유예기간의 보호를 받으려면 원칙적으로 체납액을 전부 해결해야 하지만, 집주인과 분할상환이나 소송 취하, 일반해지 철회 등을 별도로 합의하는 방법도 있습니다.

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집주인이 퇴거시키려면 법원의 판결 필요

세입자가 계약 해지 후에도 집을 비우지 않으면 집주인은 법원의 퇴거 명령을 받아야 하며, 임의로 강제 퇴거시킬 수는 없습니다. 퇴거소송은 독일 민사소송법(ZPO) 제272조 제4항에 따라 우선적이고 신속하게 처리되는 절차입니다. 다만 소송 중 세입자가 유예기간 안에 체납액을 모두 갚거나 공공기관이 전액 지급을 확약하면 즉시해지는 무효가 될 수 있습니다. 다만 일반해지가 함께 통보된 경우에는 소송이 자동으로 끝나는 것이 아니라, 해당 해지가 유효한지 법원이 별도로 판단합니다.

소송 대신 합의로 해결하는 방법도

월세 체납 분쟁은 반드시 판결까지 갈 필요는 없으며, 소송 중 합의하거나 별도의 임대차 종료 합의를 체결할 수도 있습니다. 이 과정에서 퇴거 시점과 체납액 상환 방식, 상호 청구권 처리 등을 정할 수 있습니다. 세입자는 새 집을 구하거나 분할 상환할 시간을 확보할 수 있고, 집주인은 장기 소송과 강제집행 비용을 줄이면서 퇴거 시점을 확정할 수 있습니다.

가장 중요한 점은 월세 체납액을 뒤늦게 모두 갚았다고 해서 반드시 집을 지킬 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 퇴거소송이 제기된 뒤 2개월 안에 체납액을 모두 지급하거나 공공기관이 지급을 확약하면 즉시해지는 무효로 만들 수 있습니다. 그러나 집주인이 일반해지를 함께 통보했다면 현재 법률상 해당 해지는 계속 유효할 수 있습니다.

• 작성: Yun
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