주택 구매 과정 총 정리

독일에서 내 집 마련을 할 때 전체 과정이 어떻게 진행이 되는지 알아보려 합니다.

크게 주택 구매는 3가지 파트가 함께 움직이면서 진행이 됩니다. 집을 판매하는 판매자와 부동산, 구매자, 대출을 도와주는 피난츠베라터(은행)가 유기적으로 협력해서 주택 구매 과정을 진행합니다. 그리고 가장 마지막에 구매 계약을 체결할 때 노타 공증 변호사가 필요합니다. 이 4팀이 어떻게 움직이고 어떤 과정을 거쳐서 가장 마지막 단계인 구매 계약가지 체결하는지 알아보겠습니다.

주택 구매를 위해서 준비하기

내 집 마련을 위해서는 먼저, 큰 결정이 필요합니다. 인생에 있어서 가장 큰 계약이며 평생을 유지해야하는 계약이기 때문에 쉽지 않은 결정입니다. 결정을 쉽게 하기 위해서는 내가 내고 있는 월세를 계산해 보면 쉽습니다. 결혼 전이나 자녀가 없는 부부일 경우 매월 임대료가 많지 않기 때문에 큰 부담이 없으나, 자녀가 생기면서 큰 집으로 이사를 하고 매월 임대료로만 1,300유로에서 1,600유로 이상이 나간다면, 5년만 계산을 해도 월 1,500유로 임대료는 5년 후 9만유로의 비용을 지불하는 것을 의미합니다.

주택 구매를 결정하게 되면, 구매 시기에 상관없이 여러가지 준비를 해야합니다.

차량 구매는 가능하면 현금 혹은 할부로 구입하고 리징계약은 피해야 합니다. 물건 구매도 가능하면 일시불로 구매해서 할부 기록을 남기지 말아야 합니다. 한국에 큰 현금이 있다면 미리 독일로 가져와서, 독일 통장에 현금을 준비해 놓아야 합니다.

이런 기본적인 준비들이 끝났다면 대출을 담당해 주는 피난츠 베라터를 찾아야 합니다.

피난츠 베라터 찾아서 대출 한도 파악하기

피난츠 베라터와 미리 상담을 통해서 나의 대출 가능 금액, 월 상환 액수에 대해서 알아 놓는 것이 중요합니다. 이런 과정을 통해 나의 예산을 초과하는 매물은 아예 검색하지 않고 나의 상황에서 구매 가능한 매물만 검색하므로 시간을 절약할 수 있습니다. 또한 함께 일할 피난츠 베라터를 미리 찾아 놓음으로 인해서 마음에 드는 집을 찾았을 때 구매 예약, 대출 신청 등의 과정에 속도를 낼 수 있습니다.

대출 가능증명서 요청(Finanzierungsbestätigung)

마음에 드는 집을 찾으면 구매 우선권을 받아야 합니다. 즉 구매를 하기 위한 대출 신청 기간 동안 다른 사람들에게 집의 판매권을 주지 않는다는 약속을 받는 것입니다. 그렇지 않을 경우, 내가 열심히 대출 신청을 하고 진행하는데 갑자기 집이 이미 팔렸다는 황당한 소식을 듣는 것을 막을 수 있습니다.

만약 집주인(부동산)이 한 명에게만 구매 우선권을 주겠다는 확답을 주지 않으면 저의 경험한 그런 집은 아예 포기하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대출 신청을 하고 기다리는 동안 집주인이 계속 집값을 올리고, 공정하지 않는 일들이 연속으로 벌어지게 되고 결국 구매를 하지 못할 확률이 높습니다.

다시 돌아가서, 집의 구매 우선권을 받기 위해서는 집주인은 대출 가능 증명서를 요청합니다. 이 증명서는 1차 서류 검토를 통해서 피난츠베라터가 작성해 주는 서류이며, 이 구매 신청자는 대출이 가능하다는 편지입니다. 보통 집의 구매 우선권을 위해서 집주인, 부동산은 이 서류를 요청합니다. 이 서류를 빨리 받기 위해서는 이미 피난츠베라터와 1차 상담과 서류 준비를 마쳐 놓아야만 마음에 드는 집을 찾았을 때 최대한 빨리 작성이 가능합니다.

대출 신청하기

나의 개인 서류, 집의 서류들이 준비되면 대출 신청을 시작하게 됩니다.

이 때 필요한 서류들이 많은데 부동산이 미리 집에 대한 서류를 잘 준비해 놓았다면 대출 신청이 빨라지는데, 만약 부족한 서류가 많다면 서류 준비하는 시간만 몇 주가 소비될 수 있습니다.

개인의 서류는 비자, 여권, 월급명세서 등 간단한 서류도 있지만, 현금의 경우 독일 통장에 있어야 하기 때문에 미리 미리 현금 준비를 해 놓아야 대출 신청이 가능합니다. 그리고 여러가지 할부 구매 등에 대한 서류도 잘 준비해 놓아야 합니다. 예를 들어 할부 구매 계약서, 잔금 현황 등의 증명서가 필요합니다.  

대출 승인 과정

40만 유로 미만의 집은 대출 신청 후 승인까지 빠르면 5일에 끝나고 대출 금액이 40만 유로를 넘어가면 Gutachter를 통해서 구매할 집을 감정 평가하게 됩니다.

굿악터 감정 평가는 제가 기사로도 만들었지만, 구매자에게는 좋습니다. 집의 실제 가치를 볼 수 있고, 나쁜 집은 이 때 거를 수 있습니다. 이 때 집 주인이 감정 평가를 거부할때도 있습니다. 이 때 역시 그 집은 구매하지 않는 것이 좋습니다.

그리고 감정 평가 후 2-3만 유로 정도가 적게 평가가 되면, 구매자에게는 집 값을 내릴 수 있는 좋은 기회입니다. 그럼 보통 집주인과 반반씩 부담해서 집값을 내리게 됩니다. 예를 들어 50만 유로의 집이 47만 유로로 평가가 되면 집 값을 485000에 합의를 볼 수가 있습니다.

근데 감정가가 5만유로 이상 작게 나오면 어려워집니다. 왜냐하면 대출 가능 금액이 그만큼 적어지고 부족한 부분은 구매자가 현금으로 준비해야 하기 때문에 그렇습니다.

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대출 승인 후 대출 계약

대출 승인이 나면 대출 신청자는 3일안에 엄청난 양의 서류를 받게 됩니다. 그럼 이제 대출 계약을 하고 대출 계약서에 서명을 하게 되면 대출 신청이 마무리 됩니다.

여기서 중요한 점이 대출 계약을 하면 14일 안에 Notar 공증 변호사를 통해서 구매 계약을 체결해야 합니다.

대출 계약 후 구매 계약은 14일 안에

왜 14일이나면 만약 예상치 못한 문제가 생겨서 대출 계약을 취소할 상황이 오면, 대출 계약 취소가 14일 안에는 취소 위약금이 없이 가능하기 때문입니다. 만약 14일을 넘기고 구매 계약을 체결하는 과정에서 문제가 발생해서 집을 구매하지 못하게 되어서 대출 신청을 취소할 경우, 수만 유로의 위약금을 지불하게 될 위험이 있습니다.

집 값 지불

구매 계약을 체결하면 공증 변호사는 Grundbuchamt에 구매자의 이름으로 부동산의 소유주 변경, 매물 구매에 따른 은행 대출 현황 등의 정보를 입력하고 그 정보가 Grundbuchauszug 이라는 부동산 소유 증명서에 등록이 됩니다.

이 때 지불해야 하는 비용이 Notar 공증 변호사 비용, 부동산 등기 등록 비용을 지불해야 합니다. 그리고 구매 계약이 끝나자마자 부동산 중계 비용도 지불해야 합니다. 집값의 지불은 공증 변호사가 Falligkeitmitteilung(지불 승인)을 발행해야만 지불이 됩니다.

이 Falligkeitmitteilung은 토지 등기부 등본의 모든 정보가 등록이 완료되면 발행을 해 주는데 이 서류에는 ‘몇월 몇일까지 어떤 통장으로 얼마를 지불해도 된다’ 라는 정보가 있고, 은행은 이 서류가 있어야만 마지막으로 집 값을 집 주인에게 송금을 해 줍니다.

통상적으로 집 값의 최종 송금은 구매 계약을 1월 1일에 하고, 집 이사는 3월 1일이라면 집 값은 2월 25-27일 경에 송금을 하게 됩니다. 그 전에 하지 않는 점 참고하셔야 합니다.

주택 구입은 빠를 경우 2-3주안에도 끝이 나지만 대부분은 생각치 않은 문제들이 나오면서 2-3개월이 넘게 진행이 되는 경우도 많습니다. 그리고 생각치 않은 문제들이 터지면 빨리 해결을 해야 하는데, 이 때 가장 중요한 것이 커뮤니케이션입니다.

따라서 커뮤니케이션이 빠르고 정확한 피난츠베라터와 함께 대출 과정을 진행하는 것을 추천합니다.

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• 포스트 방크 피난츠 베라터팀 (Post Bank – Finanzberatung Team)
• 담당자: 실장 이용주
• 독일 상공 회의소 IHK 공식 자격증 보유 (주택 담보 대출, 보험, 연금, 개인 대출)
• 메일 주소: yong-ju.lee@postbank.de
• 전화: 0176 4594 0144
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